Travaux de construction : comment mener à bien un audit efficace de la garantie parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est une garantie légale qui oblige les constructeurs à remédier aux désordres constatés dans l’année suivant la réception du chantier. Elle couvre les travaux de construction de maison individuelle et les éléments d’équipements associés. Cela concerne le gros-œuvre, les canalisations ou les revêtements. Son but est de s’assurer du bon fonctionnement de l’ouvrage et de sa conformité à sa destination durant cette période dite “d’achèvement”.
Le maître d’ouvrage doit mener avec attention l’audit de cette garantie afin de relever d’éventuels désordres. Il s’agit des infiltrations, des fissures, des vices de construction ou des défauts de conformité. Les constructeurs et les assureurs ont alors l’obligation de réparer les désordres constatés relevant de cette garantie légale. Celle-ci est stipulée par le Code de la construction et de l’habitation. Il est recommandé au maître d’ouvrage de notifier les désordres relevés par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai prévu. Cela engage la responsabilité des intervenants et permet de faire jouer au besoin les assurances construction.
Planifier son audit de parfait achèvement
La construction d’une maison individuelle est une étape importante qui nécessite de respecter certaines étapes clés. Lorsque les travaux sont achevés et que le maître d’ouvrage prend possession des lieux, une période d’un an commence : l’année de parfait achèvement.
Elle est cruciale pour déceler d’éventuels désordres sur l’ouvrage. En effet, la garantie décennale s’applique pendant les 12 mois suivant la réception du bien immobilier. Cette garantie légale oblige les constructeurs à réparer tout vice affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Pour bénéficier de cette garantie, le maître d’ouvrage doit informer par lettre recommandée l’entrepreneur et son assurance de tout désordre constaté durant cette période. Des photos peuvent être jointes pour illustrer le problème. L’entrepreneur dispose alors de délais précis pour effectuer les réparations nécessaires.
Si les désordres sont trop importants et remettent en cause la solidité de l’ouvrage, le maître d’ouvrage peut également se retourner contre l’assureur du constructeur. Toute entreprise de bâtiment se doit de souscrire une assurance décennale pour la durée des travaux. Cela permet de couvrir d’éventuels sinistres liés à des malfaçons ou à des vices de construction.
Au-delà de cette première année, la garantie décennale court toujours pour une durée de 10 ans supplémentaires à compter de la réception des travaux. Elle couvre les désordres qui auraient pu ne pas être détectés immédiatement. Ceux-ci sont la conséquence de malfaçons relevant de la responsabilité du constructeur.
En respectant scrupuleusement le délai d’un an et en signalant par écrit tout incident dans les règles, le maître d’ouvrage pourra bénéficier des garanties légales. Imposées aux professionnels du bâtiment, elles permettent d’obtenir réparation en cas de sinistre.
Les différentes étapes de la visite d’audit
Lors de la réception des travaux de construction ou de rénovation d’une maison individuelle, le maître d’ouvrage doit s’assurer de la conformité des travaux au contrat de construction. Une visite d’audit minutieuse permettra de déceler d’éventuels vices, malfaçons ou défauts de conformité. Ceux-ci concernent les fondations, les éléments d’équipement ou la plomberie. Les réparations pourront alors être effectuées en application des garanties légales comme la garantie décennale. Elle oblige le constructeur à remédier aux désordres affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage pendant dix ans.
Vérification du gros-œuvre
La réception des travaux d’une construction permet au maître d’ouvrage de s’assurer de la solidité et de la conformité de l’ouvrage. Des vérifications approfondies sont menées afin de détecter d’éventuels vices, malfaçons ou défauts. Ceux-ci sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Si de tels désordres sont constatés lors de la réception ou dans l’année qui suit, l’entrepreneur est tenu de les réparer en vertu de la garantie de parfait achèvement.
Au-delà de cette période d’un an, mais moins de 10 ans, c’est la garantie décennale qui s’applique pour les mêmes types de désordres. Elle engage alors la responsabilité de l’assureur décennale. Il s’avère indispensable que le maître d’ouvrage s’assure que les garanties légales obligatoires ont bien été souscrites par le constructeur. Cela permet de se prémunir contre d’éventuels recours en cas de sinistre.
Plomberie, électricité, menuiseries extérieures
Le maître d’ouvrage contrôle les éléments d’équipement comme les canalisations et l’électricité. Cela concerne aussi la bonne exécution des travaux de plomberie, de menuiseries extérieures et d’étanchéité. À cette occasion, le maître d’ouvrage pourra formuler des réserves sur d’éventuels désordres ou malfaçons apparents.
Par la suite, différentes garanties s’appliqueront, comme la garantie décennale. Elle engage la responsabilité du constructeur pendant 10 ans sur la solidité de l’ouvrage et son bon fonctionnement. Il est recommandé au maître d’ouvrage de souscrire une assurance dommages-ouvrage. Celle-ci l’aide à se prémunir financièrement en cas de sinistre tel qu’un affaissement de fondations durant cette période.
Aménagements intérieurs : sols, murs, équipements sanitaires
Le maître d’ouvrage réceptionne les travaux de construction à leur achèvement pour s’assurer de leur conformité et de la solidité de l’ouvrage. Tout désordre ou malfaçon constaté doit être signalé par écrit à l’entrepreneur dans les délais. Faute de quoi ils seront considérés comme acceptés. Au-delà d’un an suivant la réception, c’est la garantie décennale qui s’applique pour les vices affectant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.
L’acquéreur peut alors engager la responsabilité des constructeurs. En cas de sinistre comme des infiltrations ou des fissures, l’assureur décennal est mis en cause sur présentation d’un procès-verbal décrivant précisément les désordres. Après expertise, il devra financer les travaux de réparation nécessaires pour assurer le bon fonctionnement de l’ouvrage pour les années à venir. Souscrire une assurance dommage-ouvrage est recommandé pour se prémunir des risques au-delà de la garantie décennale.
Installations : chauffage, climatisation
Lors de la réception, l’entrepreneur et le maître d’ouvrage dressent un procès-verbal pour constater l’état des lieux et lever d’éventuelles réserves. Dans l’année qui suit, s’applique la garantie de parfait achèvement qui oblige l’entrepreneur à remédier aux désordres et malfaçons relevés. Au-delà, jusqu’à 10 ans après réception, la responsabilité décennale engage les constructeurs en cas de vices affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Il est recommandé de faire jouer les garanties d’assurance souscrites. Il peut s’agir de l’assurance décennale obligatoire ou des garanties complémentaires telles que l’assurance dommages-ouvrage. Cette dernière couvre les travaux de réparation nécessaires suite aux désordres constatés comme les infiltrations ou les fissures affectant la structure de la maison.
Espaces extérieurs : terrasse, jardin
Plusieurs garanties légales couvrent le bien immobilier neuf contre d’éventuels désordres comme des fissures, des infiltrations ou des problèmes d’étanchéité qui pourraient survenir. La garantie décennale impose aux constructeurs d’assurer la solidité de l’ouvrage et son bon fonctionnement sur 10 ans.
La garantie biennale couvre pour sa part les défauts ou dommages affectant des éléments d’équipement installés. Il est recommandé de souscrire une assurance dommages-ouvrage afin de se prémunir financièrement en cas de sinistre. Celle-ci prend le relais des garanties légales et couvre les frais de réparation une fois les délais expirés.
Documentation et constatation des désordres
La documentation et la constatation rigoureuse des désordres sont essentielles lors de la réception des travaux de construction d’une maison individuelle. L’acquéreur ou le maître d’ouvrage doit procéder à une description écrite précise et illustrée par des photographies de tous les défauts, les malfaçons ou les anomalies. Il faut identifier précisément les vices cachés des désordres mineurs relevant de l’usure normale.
Cette description permet d’évaluer avec justesse l’urgence et l’importance des travaux de réparation à engager. Le but est de remédier aux désordres présentant un risque pour la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle représente aussi une preuve déterminante en cas de litige avec l’entrepreneur. Elle permet de faire jouer les garanties légales du constructeur comme la garantie décennale ou la garantie biennale de bon fonctionnement.
En effet, ces garanties obligatoires couvrent les désordres affectant la consistance ou la solidité de l’ouvrage, les défauts de construction et les malfaçons. La seule condition est qu’ils soient signalés par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette démarche doit se faire dans un délai d’un an suivant la réception des travaux. Au-delà de ce délai, seul le droit commun permet d’engager la responsabilité de l’assureur ou du constructeur en cas de vice caché.
Il est donc indispensable de procéder avec rigueur à la réception des travaux, en soulevant par écrit toutes les réserves possibles et en constatant clairement les désordres relevés. Il est ainsi possible de faire valoir par la suite les garanties légales du constructeur si nécessaire. Cela concerne, entre autres, la garantie décennale qui couvre pendant 10 ans les défauts affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Une assurance dommages-ouvrage est également recommandée afin de se prémunir contre les risques de malfaçons ou de défaillance de l’entrepreneur.
Demande de réparation auprès du garant
De nombreuses garanties permettent d’assurer la qualité des travaux et la conformité de l’ouvrage réalisé. Lors de la réception des travaux, un procès-verbal est établi pour constater d’éventuels désordres apparents ou réserves à apporter. Dans l’année qui suit la réception, la garantie de bon fonctionnement permet au maître d’ouvrage de signaler tout vice ou malfaçon affectant le bon fonctionnement de l’ouvrage. Au-delà de cette période d’un an, mais dans un délai de 10 ans, c’est la garantie décennale qui s’applique pour les désordres. Ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Plusieurs acteurs interviennent dans les garanties obligatoires encadrant la construction. Le maître d’ouvrage fait réaliser les travaux par un entrepreneur qui sera responsable pendant 10 ans des malfaçons affectant la solidité de l’ouvrage. Le maître d’œuvre assure le suivi du chantier et la conformité des plans. L’assureur décennal garantit la prise en charge financière des réparations en cas de mise en jeu de la responsabilité décennale de l’entrepreneur. Il est également recommandé de souscrire une assurance dommage-ouvrage pour les sinistres non couverts par les garanties légales.
En cas de désordres relevants d’une garantie, le maître d’ouvrage doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée à l’entrepreneur ou au maître d’œuvre défaillant. S’ils refusent la prise en charge des réparations, le recours contentieux devant le tribunal de grande instance est possible. Il convient de rassembler les éléments de preuve et de respecter les délais de prescription de 10 ans pour la garantie décennale et 2 ans pour la garantie biennale. Un accord à l’amiable reste toujours préférable afin d’éviter les frais liés à une procédure judiciaire.
Solutions en cas de litige ou défaillance
Bien que la construction d’une maison soit toujours une expérience passionnante, il arrive parfois que des imprévus viennent assombrir ce moment si attendu. En effet, suite à la réception des travaux, le maître d’ouvrage peut constater certains désordres qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination initiale.
Il convient de distinguer les désordres selon leur nature. Les vices apparents sont facilement détectables au moment de la réception des travaux. Ils doivent être signalés par écrit à l’entrepreneur au plus tard dans un délai d’un an suivant cette réception. Passé ce délai, aucune action n’est recevable. Les vices cachés, plus complexes à identifier, peuvent être revendiqués pendant un délai de dix ans à compter de la réception.
Dans un premier temps, le maître d’ouvrage doit adresser une mise en demeure recommandée à l’entrepreneur pour l’obliger à remédier aux désordres. Si aucune suite n’est donnée, trois options se présentent alors. La première consiste à faire jouer la garantie décennale auprès de l’assureur de l’entrepreneur en responsabilité civile construction. La seconde réside dans la saisie du tribunal administratif afin qu’il ordonne l’exécution de travaux de réparation. La dernière solution envisageable est la médiation qui permet parfois de trouver une issue négociée au conflit à l’amiable.
Quelle que soit la voie choisie, il importe de rassembler tous les éléments de preuve nécessaires pour prouver la responsabilité de l’entrepreneur. Une expertise technique des désordres constatés sera, dans la plupart des cas, requise afin de déterminer avec certitude leur cause et envisager les solutions adaptées pour y remédier de manière pérenne. La vigilance est de mise à chaque étape pour s’assurer que l’ouvrage nouvellement construit répond bien aux attentes de solidité et de pérennité dans le temps.
